الشفعة كسبب من أسباب كسب الملكية تعريفها وحكمة مشروعيتها
نصت المادة 935 من القانون المدني على أن :-
الشفعة هي رخصة تجير في بيع العقار الحلول محل المشترى في الأخذ وبالشروط المنصوص عليها في المواد التالية:-
فالشفعة ليست حقا من الحقوق ، ولذلك لا يجوز وصفها بأنها حق عيني أو حق شخصی او بأنها بین هذا وذاك، حيث أن الشفعة مجرد رخصة ، أو هي على حد قول الشرعيين خيار ومشيئة فهي مصدر من مصادر الملكيه وسبب من أسباب كسبها ، وليست في ذاتها حقا من الحقوق والحكمة في مشروعية الشفعة هي دفع ضرر المجاورة أو الإشتراك في الملكية ، ثم أن من شأنها أيضا منع تجزئة العقارات ببيعها لغير الجار، والشريك وجمع ما تفرق من حق الملكية ، كضم حق الانتفاع إلى الرقبة عن طريق الأخذ بالشفعة.
 |
| الشفعة .. شروط الشفعة - أثار الشفعة - إجراءات الشفعة |
وبينت المادة 936 من القانون المدني الأشخاص الذين يحق لهم طلب الأخد بالشفعة ، ومن هذا النص يتبين أن الشفعاء هم:
1) مالك الرقبة اذا بيع كل حق الانتفاع الملامس لها أو بعضه.
٢) الشريك فى الشیوع إذا بيع شئ من العقار الشائع الى أجنبي.
٣) صاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبه الملامسة لهذا الحق و بعضها.
٤) مالك الرقبه في الحكر ادا بيع حق الحكر ، والمستحكر اذا بيعت الرقبه.
٥) الجار المالك في الأحوال التي بينتها المادة المذكورة.
الشروط الواجب توافرها في الشفيع :-
الشرط الأول : يجب أن يكون الشفيع مالکا وقت البيع.
الشرط الثاني: يجب أن تستمر ملكية الشفيع حتي ثبوت الحق في الشفعة.
الشرط الثالث يجب ألا يكون الشفيع ممنوعا من الأحد بالشفعة بالاتفاق.
مستندات دعوي الشفعة:
سند ملكية التشيع وما يفيد أحقيته كشفيع ، وإذا كان مستندات خاصة بملكية الجوار ، أو ما يفيد حصول البيع كالإنذار الصادر من البائع أو المشتري للشفيع ، وما يفيد إيداع الثمن .
حيث أنه یشترط إيداع الثمن قبل رفع الدعوي، الإنذار الصادر من الشفيع للبائع والمشتري بطلب الشفعة.
أثار الشفعة :
أوضح المشرع أثار الشفعة في المواد من 945 حتی 947 من القانون المدني.
فقد نظمت المادة 945 من القانون المدني انتقال الملكية إلى الشفيع.
وأشارت المادة 946 من القانون المدنی حکم بناء المشتري في العين المشفوعة.
وأوضحت المادة 947 من القانون المدني حكم تصرف المشتري في هذه العين ومدي سريانه في حق الشفع.
أولا : انتقال الملكية الى الشفيع.
ثانيا : حکم بناء المشترك في العقار.
ثالثا : حكم تصرفات المشتري القانونية.
إجراءات الشفعة :
اذا طلب الشفيع الأخذ بالشفعة واستجاب المشتري لذلك ترتب علي ذلك ثبوت الشفعة بالتراضي ووضع المشرع قواعد ومواعيد صارمة في المواد من 940 حتى 942 من القانون المدني أوضح فيها إجراءات الأخذ بالشفعة.
اولا : إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة.
ثانيا : إيداع الثمن.
ثالثا : رفع دعوي الشفعة وقيده.
أحكام الشفعة
1- تنازل الشفيع عن طلب الأخذ بالشفعة:
والتنازل هنا هو تصرف قانونى سواء بمقابل أو بغير مقابل ويكون إما صريحا أو ضمنيا يستفاد من أي عمل أو تصرف يدل على نزول الشفيع عن طلب الشفعة ، ويجوز النزول المقدم أي قبل البيع وطالما أن هذا النزول يؤدى إلى السقوط فلزم إلتزام قصد الشفيع وعدم التوسع فيه.
2- عدم إظهار الرغبة في الأخذ بالشفعة في الميعاد.
وعلى من يريد الأخذ بالشفعه أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشترى والا سقط حقه ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك.
3- عدم رفع الدعوى في الميعاد.
وترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن في دائرتها العقار وتقيد بالجدول، ويكون كل ذلك في ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان المنصوص عليه في المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها والحكم في الدعوى على وجه السرعة.
4- عدم إيداع الثمن في الميعاد.
وخلال ٣٠ يوما على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن في دائرتها العقار كل الثمن الحقيقى الذي حصل به البيع، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة، فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.
5- مضى ٤ أشهر من تاريخ التسجيل.
إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع، والتمسك بسقوط حق الشفيع في الشفعة يثبت بمجرد مرور أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع دون استعمال الشفيع لهذا الحق، ولا يتطلب هنا علم الشفيع بالبيع أو غير ذلك؛ لأن القانون افترض علم الشفيع بحصول البيع بمضي أربعة أشهر على الشهر والتسجيل.
6- بطلان البيع.
تبطل الشفعة إذا كان البيع المشفوع فيه باطل كما إذا اتضح أن البائع لم يكن مالكًا لما باع وقًضِىَ ببطلانه، مع أنها تجوز في (بيع ملك الغير ما دام قائم ولم يقض ببطلانه، ويجوز في البيع الصوري (صورية نسبية) وتجوز في البطلان النسبى لنقص أهلية أو عيب إرادة.
7- التقادم في الشفعة.
يتقادم الحق في الشفعة بمرور خمسة عشر عامًا على البيع الابتدائي الذي لم يسجل ولم يعلن وذلك بناء أعمالا للقواعد العامة
ولا يشترط قانونًا في البيع الذي تجوز فيه الشفعة أن يكون بعقد مسجل أو ثابت التاريخ، وذلك بخلاف عقد الشفيع.
8- زوال ملكية الشفيع للعقار.
وذلك من وقت البيع حتى صدور حكم نهائى بالشفعة، إذا كان عقد شراء الشفيع غير مسجل فالعين التي هي محل هذا العقد لا يصح أن يشفع بها.
9- زوال أحد شروط الشفعة.
إذا زال أحد الشروط اللازمة للأخذ بالشفعة كما إذا باع الشفيع عقاره قبل طلب الشفعة أو جعله وقفًا أو مسجدًا أو إذا زالت ثقته كجار يمنع الإلتصاق بمرور طريق فاصل أو إذا بيع العقار بالمزاد العلنى ( وليس الاختيارى) ولا شفعة في منقول ولا شفعة في أملاك الدولة (العامة والخاصة) ولا يجوز أخذ الأرض الموزعة على صغار الفلاحين بالشفعة طبقًا للمادة 9 من المرسوم بقانون 178/52 ولا يجوز للمستأجر لأنه غير مالك.
ما معنى الشفعة في القانون ، متى تسقط الشفعة ، شهر إنذار الشفعة ، الشفعة في الفقه الإسلامي pdf ، الشفعة في القانون المصري pdf ، موانع الشفعة ، الشفعة pdf ، شروط الشفعة ، شروط حق الشفعة ، الشفعة في القانون المدني ، الشفعة بين الأقارب ، شروط دعوى الشفعة ، شروط دعوى الشفعة ، شروط الشفعة في القانون المصري ، شروط حق الشفعة ، شروط الشفعة في الفقه الإسلام ، متى يسقط حق الشفعة في القانون المصري ، موانع الشفعة ، مدة حق الشفعة ، سقوط حق الشفعة في القانون المصري ، مسقطات الشفعة ، الشفعة في القانون المصري pdf ، متى تسقط الشفعة ، من له حق الشفعة ، موانع الشفعة، حق الشفعة في الأرض الزراعية ، مسقطات الشفعة، حق الشفعة في القانون المدني، من له حق الشفعة، هل للمستأجر حق الشفعة ، حالات سقوط الشفعة في القانون ، حق الشفعة في الميراث ، شهر إنذار الشفعة، شروط دعوى الشفعة، حق الشفعة في العقار،
تعليقات
إرسال تعليق