عدم نفاذ عقد الإيجار في حق المالك الجديد اذا زادت مدته عن تسعة سنوات.
يثور التساؤل في ذهن الكثير من المستأجرين :
هل يحق للمالك الجديد طرد المستأجر؟
وللإجابة عن هذا التساؤل نطرح لكم أهم أحكام محكمة النقض في مدي نفاذ عقد الإيجار في حق الغير والمشتري الجديد للعقار .
حيث يعتبر المالك الجديد أو المشتري الجديد للعقار من الغير بالنسبة للمستأجر.
فلابد من تسجيل عقد الايجار بالشهر العقارى طبقا لنص المادة 11 من قانون الشهر العقارى وذلك حتي يكون حجة على المالك الجديد للعقار الذى سجل عقده. مع الأخذ في الاعتبار أن دعوي صحة التوقيع لا تصلح لنفاذ عقد الإيجار.
 |
| هل يحق للمالك الجديد طرد المستأجر؟ |
نفاذ عقد الإيجار في حق المالك الجديد
باسم الشعب
محكمة النقض
الدائرة المدنية والتجارية
برئاسة السيد القاضي / حسنى عبد اللطيف نائب رئيس المحكمة
وعضوية السادة القضاة / ربيع محمد عمر و محمد شفيع الجرف و محمد منشاوی بیومی و ضياء الدين عبد السعيد. نواب رئيس المحكمة
بحضور رئيس النيابة السيد / أحمد سيد يوسف .
والسيد أمين السر / عاطف أحمد خليل .
في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالى بمدينة القاهرة .
في يوم الأربعاء ٣ من رمضان سنة ١٤٣٧هـ الموافق ٨ من يونيه سنة ٢٠١٦م .
أصدرت الحكم الآتي :
في الطعن المقيد فى جدول المحكمة برقم 307 لسنة 76 قضائية .
المرفوع من
السيد / سعد طه عبد الرحمن .
ويعلن في 11 شارع أحمد باشا كمال من شارع مصر والسودان - قسم حدائق القبة - القاهرة . حضر عنه ا / مصطفى محمد شرقاوى عن أ / صلاح السيد المحامي ..
ضد
1 - السيد / أحمد سيد احمد .
ويعلن فى ١١ شارع أحمد باشا كمال من شارع مصر والسودان - قسم حدائق القبة - القاهرة .
السيد / سمیر حسین شعراوی
ويعلن في ١٣ شارع محمد شفيق - قسم النزهة - القاهرة .
حضر عن المطعون ضده الأول | / حسنى نصر أحمد المحامي .
الوقائع
في يوم 2006/1/14 طعن بطريق النقض فى حكم محكمة استئناف القاهرة الصادر بتاريخ 2005/12/13 في الاستئناف رقم 8322 لسنة 8 قضائية وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن :
الحكم بقبول الطعن شكلاً وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه وفي اليوم نفسه أودع الطاعن مذكرة شارحة وحافظة مستندات .
وفي 2006/1/25 أعلن المطعون ضده الثاني بصحيفة الطعن .
وفي 2006/2/18 أعلن المطعون ضده الأول بصحيفة الطعن .
وفى 2006/3/5 أودع المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه طلب فيها رفض الطعن .
ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها : نقض الحكم المطعون فيه . وبجلسة 2016/5/25 عُرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة .
وبجلسة 2016/5/25 سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على نحو ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صمم محامى الطاعن والمطعون ضده الأول والنيابة كل على ما جاء بمذكرته والمحكمة ارجات إصدار الحكم إلى جلسة اليوم .
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر / ضياء عبد المجيد . نائب رئيس المحكمة والمرافعة وبعد المداولة
حيث أن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الأول الدعوى رقم 4799 لسنة 2003 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بعدم نفاذ عقد الإيجار المؤرخ 2002/8/3 في حقه فيما زاد على مدة تسع سنوات ، وقال بياناً لدعواء إنه بموجب هذا العقد يستأجر المطعون ضده الأول من المطعون ضده الثاني - أحد الملاك السابقين للعقار - الشقة محل النزاع ، وإذ قام بشراء العقار الكائن به العين بموجب عقد البيع المسجل برقم 637 لسنة 2003 شهر عقارى شمال القاهرة ، وباعتباره من الغير وفقاً لحكم المادة 11 من قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 ، فإن عقد الإيجار المذكور لا ينفذ في حقه فيما يجاوز مدة التسع سنوات لعدم تسجيله ، ومن ثم فقد أقام الدعوى ، أدخل المطعون ضده الأول المطعون ضده الثاني خصماً فيها كما أقام على الطاعن الدعوى رقم 3158 لسنة 2004 أمام ذات المحكمة يطلب الحكم بنفاذ عقد الإيجار سالف البيان في حقه بكامل شروطه ومدته دون تعديل على سند من علم الطاعن عند شراء العقار بعقد الإيجار سنده ورضانه به ، ضمت المحكمة الدعويين للارتباط وحكمت في الدعوى الأولى برفضها ، وفى الثانية بالطلبات ، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 8322 لسنة 8 ق القاهرة وبتاريخ 2005/12/13 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف ، طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة اسباب ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتأويله والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم الابتدائى الذى أحال إليه الحكم المطعون فيه قد قضى بنفاذ عقد الإيجار المؤرخ 2002/8/3 في حقه بكامل مدته ، رغم عدم تسجيله وفقاً للمادة 11 من قانون الشهر العقاري ورغم خلو الأوراق مما يفيد علمه بهذا العقد ومدته وقت تسجيل عقد البيع الصادر له من الملاك السابقين العقار، بما يعيبه ويستوجب نقضه . وحيث إن هذا النعى سنيد ، ذلك أنه لما كان النص في المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أنه " يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات ..... ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات .... " يدل على أن عقد الإيجار إذا كان وارداً على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات فإنه يجب لنفاذه فى حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مسجلاً ، وأنه يُعد من الغير في هذا الخصوص مشترى العقار الذى قام بتسجيل عقده قبل تسجيل عقد الإيجار طبقاً الإجراءات وقواعد التسجيل التي نظمتها نصوص هذا القانون ، وكان مقتضى إعمال نص المادة 11 سالفة البيان أن يكون هذا الغير حسن النية وقت تسجيل سنده ، بما لازمه ألا يكون عالماً وقت التسجيل بتأجير العين مشتراه مدة تجاوز تسع سنوات، بحيث إذا أثبت المستأجر هذا العلم بما أتيح له من وسائل الإثبات المقررة قانوناً - باعتبار أن العام واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة الطرق بما فيها البيئة والقرائن - توافر لدى الغير سوء النية المفسد لأثر تسجيل سنده قبل المستأجر ، وبحق للاخير في هذه الحالة الاحتجاج عليه بعقده غير المسجل فيما زاد على مدة تسع سنوات ،
عقد الإيجار غير المسجل
ولا محل للقول - في مجال إعمال حكم المادة 11 المشار إليها - بعدم كفاية سوء النية لإفساد تسجيل سند الغير ، ذلك أن هذا القول وإن صح اعماله عند المفاضلة بين عقدى بيع واردين على عقار واحد وصادرين من متصرف واحد بصدد نقل ملكيته ، إلا أنه فى مجال إعمال نص المادة 11 سالف البيان لم يستهدف النص مثل هذه المفاضلة وإنما اشترط للاحتجاج على الغير بعقد الإيجار الذي جاوزت مدته تسع سنوات أن يكون مسجلاً ، وهو حكم يتسع لبحث مسألة حسن نية ذلك الغير أو سوئها ، وهي مسألة موضوعية لمحكمة الموضوع الحق في تقديرها شريطة أن تقيم قضاءها على دليل مقبول مستمد من واقع الدعوى وأوراقها .
حقوق المستأجر في حالة بيع العقار المؤجر
لما كان ذلك ، وكان الثابت من الحكم الابتدائي الذي أيده الحكم المطعون فيه وأحال إلى أسبابه ، أنه قضى بنفاذ عقد الإيجار غير المسجل من المطعون ضده الأول والمورخ 2002/8/3 في مواجهة الطاعن بكامل مدته التي جاوزت تسع سنوات ، استناداً إلى علم الأخير علماً يقينياً بهذا العقد ومنته ، دون أن يورد الدليل الذي استقى منه هذا العلم ويستظهر منه وقت حصوله ، حتى يمكن التحقق من أنه يصح قانوناً بناء الحكم عليه ، ولا يُغنى عن ذلك ما حصله الحكم من الإخطار الموجه من المؤجر إلى المطعون ضده الأول في 2003/7/2 ببيع العقار للطاعن والتنبيه عليه بسداد الأجرة إليه إذ لا يكفى بذاته للاستدلال على علم الأخير بعقد الإيجار ومدته وقت تسجيل عقد البيع سنده مما يعيب الحكم المطعون فيه ويوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة .
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضده الأول المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
أمين السر نائب رئيس المحكمة
#هام_جدا_بقضاء_النقض
هل يحق للمالك الجديد طرد المستأجر؟
إنذار من المالك الجديد للمستاجر
المالك الظاهر في عقد الإيجار
عقوبة عدم تسجيل عقد الإيجار
عقد الإيجار غير المسجل
أسباب بطلان عقد الإيجار
هل عقد الايجار الجديد يلغى العقد القديم؟
متى يسقط عقد الايجار القديم؟
لمن يمتد عقد الايجار القديم؟
كل ما يخص قانون الايجار القديم؟
نفاذ عقد الإيجار
صيغة دعوى عدم نفاذ عقد إيجار
حقوق المستأجر في حالة بيع العقار المؤجر
تسجيل عقد ايجار لمدة 59 سنة
تحويل عقد الإيجار من شخص إلى آخر
قبول المستأجر تحرير عقد إيجار جديد
عقد إيجار من أحد الورثة
أضرار تسجيل عقد الإيجار
هل يحق للمالك الجديد طرد المستأجر
إنذار من المالك الجديد للمستاجر
المالك الظاهر في عقد الإيجار
عقوبة عدم تسجيل عقد الإيجار
عقد الإيجار غير المسجل
أسباب بطلان عقد الإيجار
نفاذ عقد الإيجار
صيغة دعوى عدم نفاذ عقد إيجار
الاخلاء في القانون المصري
الاخلاء في قانون الايجار القديم
قانون الاخلاء الادارى
دعوى الاخلاء فى القانون المصرى
قانون الاخلاء
قرار الاخلاء الادارى
الاخلاء الادارى
الاخلاء الادارى للموظف
اسباب الاخلاء فى القانون المدنى
ضوابط الاخلاء الإداري
قانون اخلاء الطرف
ضوابط الإخلاء الإداري
شروط دعوى الاخلاء
شروط الإخلاء الإداري
الاخلاء للترك
دعوى الاخلاء للترك
حالات الاخلاء في قانون الايجار القديم
إخلاء السبيل في القانون المصري
إخلاء الأشخاص الاعتبارية
الإخلاء الإدارى للعقارات
قانون اخلاء الاشخاص الاعتبارية
حكم قضائي بفسخ عقد إيجار قديم لامتلاك المستأجر عقار آخر ، صيغة إنذار فسخ عقد إيجار مشاهرة ، انذار بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار ، انذار فسخ عقد ايجار ، أحكام نقض في فسخ عقد الإيجار لعدم سداد الأجرة ، رفض دعوى فسخ عقد إيجار ، صيغة إنذار بالطرد للغصب ، صيغة دعوى فسخ عقد إيجار مع التعويض ، صيغة إنذار فسخ عقد إيجار مشاهرة ، حكم قضائي بفسخ عقد إيجار قديم لامتلاك المستأجر عقار آخر، انذار بفسخ عقد ايجار ، صيغة دعوى فسخ عقد إيجار قديم.
تعليقات
إرسال تعليق